בית משותף: מי משלם על מה? גג, צנרת, קירות, מקלט ומעלית

בבית משותף, כל חלק שלא רשום כדירה הוא רכוש משותף: הגג, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות, המעלית, המקלט והצנרת הראשית. לפי חוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות ההחזקה שלהם לפי היחס בין שטח הדירה שלו לשטח כל הדירות בבניין, אלא אם התקנון קובע אחרת. במדריך הזה ריכזנו מה החוק אומר על כל חלק בבניין, עם טבלה מסכמת, דוגמה לחישוב ותשובות לשאלות הנפוצות.

טבלה מסכמת: מי משלם על מה בבית משותף

ברירת המחדל משתנה כשיש תקנון מוסכם רשום. לכן, לפני כל ויכוח על כסף, כדאי להוציא נסח טאבו ולבדוק אם יש תקנון ואילו הצמדות רשומות בו. הסעיפים בטבלה הם מחוק המקרקעין, אלא אם נכתב אחרת.

מה אומר חוק המקרקעין על רכוש משותף

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

סעיף 58(א) קובע מי משלם: בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף, "לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". החוק מגדיר "החזקה תקינה" כשמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, כולל שיפורים שנעשו אחר כך בהסכמת בעלי הדירות.

דוגמה לחישוב

בבניין יש 4 דירות: 100, 100, 80 ו-120 מ"ר, ביחד 400 מ"ר. איטום הגג עולה 20,000 ש"ח. כל דירה משלמת לפי החלק שלה מהשטח: הדירות של 100 מ"ר משלמות 25% כל אחת (5,000 ש"ח), הדירה של 80 מ"ר משלמת 20% (4,000 ש"ח) והדירה של 120 מ"ר משלמת 30% (6,000 ש"ח). אם בתקנון נקבעה חלוקה אחרת, למשל שווה בשווה, הולכים לפי התקנון.

גג בבית משותף: מי משלם על האיטום

גג שלא הוצמד לאף דירה הוא רכוש משותף, ולכן האיטום שלו הוא הוצאה של כל בעלי הדירות, גם של מי שגר בקומה הראשונה ואצלו הכל יבש. המצב שונה כשהגג הוצמד בתקנון לדירה מסוימת, למשל לדירת גג. לפי סעיף 55(ג), חלק שהוצמד לדירה "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". במקרה כזה כדאי לקרוא את התקנון בעיון ולהתייעץ עם עורך דין לפני שמחלקים את העלות.

עוד נקודה: לפי התקנון המצוי, בעל דירה לא רשאי לעשות שינויים שפוגעים ברכוש המשותף בלי הסכמת האסיפה הכללית. כשמתקינים דוד, מזגן או פרגולה על הגג, כדאי לוודא שהעבודה לא פוגעת בשכבת האיטום. הרחבנו על המקרים החריגים במאמר מי אחראי לשלם על איטום גג בבית משותף, ואם הגג כבר דולף, אפשר לקרוא על איטום גג לבניין שלם ועל השיטות שבהן אנחנו עובדים.

קירות חיצוניים וחזית הבניין

הקירות החיצוניים מופיעים בהגדרה של רכוש משותף, ולכן גם תיקון סדקים, איטום וצביעה של החזית הם הוצאה משותפת. זה נכון גם כשהרטיבות מופיעה רק בדירה אחת. התקנון המצוי מוסיף שבעל דירה לא רשאי לפגוע ב"חזותו החיצונית התקינה והאחידה" של הבניין בלי הסכמת האסיפה. פירטנו את הנושא בדף מי אחראי על איטום קירות חיצוניים בבניין משותף.

לפני שמזמינים עבודה, חשוב לוודא שהמים באמת נכנסים מבחוץ ולא מצנרת בתוך הקיר. כשהמקור הוא המעטפת, עושים איטום לקירות החיצוניים, ולפעמים אפשר לעבוד בסנפלינג בלי פיגום.

צנרת מים וביוב: משותפת או פרטית

לפי סעיף 52, מתקני מים והסקה שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם הם רכוש משותף, "אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". קו ראשי, צינור ביוב מרכזי וקולטנים שעוברים לאורך הבניין הם בדרך כלל משותפים. צנרת שמשרתת רק דירה אחת לא נכנסת להגדרה הזאת, ולכן בדרך כלל היא באחריות בעל הדירה.

שני כללים מהתקנון המצוי עוזרים כאן:

• בעל דירה רשאי לדרוש מהשכן לבצע תיקון בדירה שלו, אם אי התיקון עלול לפגוע בדירת הדורש. כך למשל במקרה של נזילה מהצנרת של השכן מלמעלה.
• בעל דירה חייב לאפשר עבודות הכרחיות ברכוש המשותף גם דרך הדירה שלו. אם העבודות פגעו בדירה, כל בעלי הדירות משתתפים בהחזרת המצב לקדמותו.

כשלא ברור מאיפה המים מגיעים, מתחילים באיתור נזילה בבית משותף. כשהצנרת הישנה של הבניין כבר מתפוררת, יש פתרון של החלפת צנרת מים בבניין כולו. ואם הכתם הוא דווקא על קיר שמפריד בין שתי דירות, יש לנו מדריך נפרד גם לזה.

חדר מדרגות ולובי

חדר המדרגות והלובי הם רכוש משותף, ולפי סעיף 55(ג) אי אפשר להצמיד אותם לדירה מסוימת. ניקיון, תאורה, צביעה ותיקונים בחדר המדרגות הם הוצאה של כל בעלי הדירות. אם הבניין צריך רענון, אפשר לקרוא על צביעה של חדר המדרגות כולל מעקות. במקרה של הצפת מים בחדר המדרגות חשוב לטפל מהר, לפני שהמים מגיעים לדירות ולמקלט.

מעלית: גם דייר קומת הקרקע משלם?

סעיף 59ו לחוק המקרקעין מסדיר התקנה של מעלית חדשה בבניין קיים:

• ההחלטה מתקבלת באסיפה הכללית בידי בעלי שני שלישים מהדירות, בתנאי שאפשר לקבל היתר בנייה ושהמעלית לא תפגע באופן מהותי בדירות, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
• את ההתקנה משלמים בעלי הדירות שהחליטו עליה. בעלי הדירות בקומת הקרקע לא משלמים על ההתקנה, גם אם הצביעו בעד.
• את ההחזקה וההפעלה של המעלית משלמים כל בעלי הדירות, כולל קומת הקרקע, לפי שטח הדירה.

במעלית שקיימת מאז שהבניין נבנה, ההחזקה היא הוצאה רגילה של רכוש משותף לפי סעיף 58, אלא אם התקנון קובע חלוקה אחרת.

מקלט בבית משותף

המקלט הוא רכוש משותף, ואי אפשר להצמיד אותו לדירה. חוק ההתגוננות האזרחית מוסיף חובות משלו: דיירי הבית חייבים לפנות מהמקלט חפצים, לשמור על הניקיון בו ולהחזיק אותו במצב שמאפשר להשתמש בו בכל עת (סעיף 14א). כשהרשות המקומית דורשת בכתב תיקונים ושינויים במקלט, בעלי הבית חייבים לבצע אותם (סעיף 14). אם המקלט הוזנח, אפשר לקרוא על שיפוץ מקלט לבניין משותף ועל השמשת מקלט לפני חירום.

השכרתם את הדירה? מי משלם ועד בית

סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר משלם, בין השאר, "תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף". מנגד, השוכר לא נושא במישרין בתשלום לרכישה או להשבחה של מערכות ומתקנים קבועים שמשרתים את הדירה, ולא בביטוח מבנה. בעל הדירה נשאר האחראי כלפי ועד הבית, ולכן גבייה מיוחדת לשדרוג, למשל התקנת מעלית חדשה, מגיעה בדרך כלל אליו.

איך מחליטים ומה עושים כשדייר לא משלם

• אסיפה כללית: לפי התקנון המצוי, האסיפה חוקית כשמשתתפים בה בעלי מחצית הדירות לפחות, וההחלטות מתקבלות ברוב דעות. החלטה שמטילה על בעל דירה תשלום מסוג או בשיעור שלא מופיעים בחוק או בתקנון לא מחייבת אותו בלי הסכמתו.
• הנציגות (ועד הבית): לפי סעיף 69, הנציגות מייצגת את כל בעלי הדירות בכל מה שקשור להחזקה ולניהול של הבית, ויכולה לחתום על חוזים עם קבלנים בשמם.
• המפקח על רישום מקרקעין: סכסוך על חובות לפי סעיף 58 או לפי התקנון עובר להכרעת המפקח (סעיף 72). גם הנציגות וגם כל בעל דירה רשאים להגיש תביעה (סעיף 73), ולמפקח יש סמכויות של שופט בבית משפט השלום (סעיף 74).

בבניינים שצריכים יותר מתיקון נקודתי, כדאי לתכנן שיפוץ כולל לבניין ולחלק את העלות פעם אחת. לתקלות קטנות ושוטפות יש הנדימן שעובד עם ועדי בתים.

מה עושים כשמתגלה תקלה ברכוש המשותף: 5 צעדים

1. מתעדים את התקלה: מצלמים את הנזילה, הסדק או הרטיבות, כותבים תאריך ושומרים את התמונות.
2. בודקים את התקנון: מבררים בנסח הטאבו אם יש תקנון מוסכם או הצמדות, למשל גג שהוצמד לדירה. אם אין, חל התקנון המצוי.
3. פונים לנציגות בכתב: שולחים לוועד הבית הודעה עם התמונות ומבקשים טיפול. לפי התקנון המצוי בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות תיקון ברכוש המשותף שעלול לפגוע בדירתו.
4. מאבחנים את מקור הבעיה: בעל מקצוע בודק מאיפה המים מגיעים: גג, קיר חיצוני, צנרת משותפת או צנרת של דירה. מהאבחון נגזר מי משלם.
5. מקבלים הצעת מחיר ומחליטים באסיפה: מביאים הצעת מחיר מסודרת לאסיפת הדיירים, מחליטים ומחלקים את העלות לפי שטח הדירות או לפי התקנון. אם אין הסכמה, פונים למפקח על רישום מקרקעין.

שאלות נפוצות

מי משלם על איטום גג בבית משותף?

אם הגג לא מוצמד לאף דירה, הוא רכוש משותף וכל בעלי הדירות משלמים על האיטום, לפי היחס בין שטח הדירה לשטח כל הדירות בבניין (סעיף 58 לחוק המקרקעין), אלא אם בתקנון הבית נקבע שיעור אחר. אם הגג הוצמד בטאבו לדירה מסוימת, דינו כדין אותה דירה, וכדאי לבדוק את התקנון ולהתייעץ עם עורך דין.

האם דייר בקומת קרקע חייב לשלם על המעלית?

על התקנת מעלית חדשה לפי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, בעלי הדירות בקומת הקרקע לא משלמים. על ההחזקה וההפעלה של המעלית כל בעלי הדירות משלמים, כולל קומת הקרקע, לפי שטח הדירה. תקנון מוסכם יכול לקבוע הסדר אחר.

מי משלם על נזילה מצנרת של השכן מלמעלה?

צנרת שמשרתת רק דירה אחת היא בדרך כלל באחריות בעל אותה דירה. התקנון המצוי מאפשר לבעל דירה לדרוש מהשכן לתקן בדירתו תקלה שעלולה לפגוע בדירה שלו. צנרת ראשית שמשרתת את כל הדירות או את רובן היא רכוש משותף, גם אם היא עוברת בתוך דירה.

שוכר דירה צריך לשלם ועד בית?

לפי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, השוכר משלם את התשלומים לאחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף. תשלום לרכישה או לשדרוג של מערכות ומתקנים קבועים, וגם ביטוח מבנה, לא חלים על השוכר במישרין.

מה עושים כשדייר מסרב לשלם על תיקון ברכוש המשותף?

קודם פונים אליו בכתב ומציגים את החלטת האסיפה ואת החשבון. אם זה לא עוזר, הנציגות או כל בעל דירה יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, שמכריע בסכסוכים לפי סעיף 58 ולפי התקנון (סעיפים 72 ו-73 לחוק המקרקעין).

האם אפשר להצמיד את חדר המדרגות או המקלט לדירה אחת?

לא. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין אוסר להצמיד לדירה מסוימת חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות.

מקורות

• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סעיפים 52, 55, 58, 59ו, 69, 72 עד 74, והתקנון המצוי שבתוספת.
• חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: סעיף 25ט.
• חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951: סעיפים 14 ו-14א.

המידע בדף הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. בכל בניין יכול להיות תקנון מוסכם שמשנה את ברירת המחדל, ולכן במקרה של מחלוקת כדאי להתייעץ עם עורך דין. מדריכים נוספים לשיפוץ ותחזוקה תמצאו במרכז המדריכים שלנו.